Какие сложности могут возникнуть у граждан России при продаже недвижимости в Чехии?

Граждане России продают недвижимость в Чехии без ограничений по чешскому праву — иностранцы имеют те же права собственности, что и граждане ЕС. Чешское законодательство не предусматривает специальных запретов по национальному признаку.

Основная проблема — не запрет продажи, а невозможность получить деньги. Европейские банки отказывают в переводе средств на российские счета. Нотариусы и агентства недвижимости обязаны проводить проверку по санкционным спискам (EU, OFAC, UK). Если продавец или бенефициар попадает в списки — сделка блокируется полностью.

Банковский счёт в ЕС

Без действующего счёта в европейском банке некуда зачислить выручку. Открыть счёт гражданину РФ в Чехии сейчас крайне сложно — страна входит в число наиболее жёстких в этом отношении. Реалистичные альтернативы: Сербия, Армения, Грузия, ОАЭ.

Налог с продажи

Если недвижимость в собственности менее 10 лет и не является основным жильём — возникает налог : 15% от разницы между ценой покупки и продажи. Точнее -для объектов, купленных с 1 января 2021 года, освобождение наступает после 10 лет владения. Для более старых объектов — после 5 лет.

Если объект:

• не был вашим основным жильём минимум 2 года перед продажей;
• и срок владения меньше 10 лет (или 5 лет для старых покупок),

то прибыль облагается налогом. Но есть важные уточнения:

• Ставка не всегда ровно 15%.
  В Чехии действует прогрессивный НДФЛ:
  • 15% — на основную часть базы;
  • 23% — на часть дохода сверх лимита.
• Налог считается не просто с «разницы покупки и продажи».
  Можно уменьшить базу на:
  • цену приобретения;
  • ремонт и улучшения;
  • услуги риелтора;
  • юристов;
  • иные подтверждённые расходы.
• Гражданство РФ само по себе роли не играет.
  Правила одинаковы для иностранцев и граждан Чехии. Важнее налоговое резидентство и наличие соглашения об избежании двойного налогообложения.
• Если деньги от продажи направляются на собственные жилищные нужды, возможна льгота даже без соблюдения 10-летнего срока.
• Декларация подаётся в Чехии, если объект находится в Чехии

В любом случае лучше обратиться к бухгалтеру, имеющему опыт в этой сфере.

Риелторы и нотариусы

Часть агентств де-факто отказывает в работе с российскими паспортами даже при отсутствии санкционных оснований.

Санкционные списки

opensanctions.org — агрегированный поиск по 100+ спискам одновременно, включая EU, OFAC, UK и национальные реестры. Наиболее удобен для быстрой проверки конкретного лица.

EU: eeas.europa.eu/sanctions-map
OFAC (США): sanctionssearch.ofac.treas.gov
UK: gov.uk/government/publications/the-uk-sanctions-list
ООН: un.org/securitycouncil/content/un-sc-consolidated-list
МФ Чехии: mfcr.cz/cs/zahranicni-sektor/financni-sankce

Аффилированные лица

Санкции формально распространяются только на лиц, прямо включённых в списки. Аффилированные лица не попадают под санкции автоматически.

Однако EU Regulation 269/2014 и аналогичные нормы OFAC предусматривают: активы, которыми санкционированное лицо владеет или контролирует прямо или косвенно, подпадают под заморозку — даже если номинальный владелец в списках не значится. Критерии контроля: владение более 50% долей, право назначать большинство директоров, фактический контроль над решениями.

Отдельно зафиксировано в политике OFAC — 50% Rule: если санкционированное лицо владеет 50% и более юридического лица, оно считается санкционированным автоматически без отдельного включения в список.

Родственник или деловой партнёр SDN-лица юридически не санкционирован, но проходит как высокий риск по комплаенсу. Банки и нотариусы применяют расширенную проверку к супругам, детям, родителям SDN-лиц и номинальным владельцам их активов. Для сделки с недвижимостью это практически эквивалентно блокировке на уровне банка или нотариуса.

Итак, проблема не в самой продаже, а в хранении и движении средств после неё. Схема «продал → деньги лежат на депозите нотариуса → некуда вывести» — реальный сценарий. Счёт для зачисления выручки необходимо открыть до подписания договора.